N'oubliez pas de visiter notre site www.heritage-succession.com

[chrissie]

j'ai lu qu'une belle-mère ne pouvait pas donner (un appartement par ex) à ses beaux-enfants...
ceux-ci sont en effet considérés comme des "étrangers" et ils devraient payer 60% de droits de donation... c'est inadmissible !!

car nous nous disons que SI leur père décède avant moi, ils devront payer 60% de frais de donation car je ne suis QUE la belle-mère...

avez-vous une solution ?
création de SCI ? et vente de mes parts progressivement aux enfants qui seront également dans la SCI, est-ce possible?

[PhGr]

Bonjour

A qui appartient actuellement l'apartement ? à vous seule ? ou a vous et votre mari ?
Etes-vous bien mariés ?

[chrissie]

merci pour votré réponse

oui, l'appartement est à moi seule.

nous ne sommes pas encore mariés mais nous avons l'intention de nous marier.

[PhGr]

Effectivement, pour l'instant, vos beaux-enfants sont des "étrangers", et paieraient 60 % de droits sur ce que vous leur donneriez (ou légueriez).

Si vous vous mariez, vous pourriez (sous réserve que vous n'avez pas vous-même des héritiers réservataires = des enfants) :

a) soit faire l'apport de l'appartement à la communauté ( si vous vous mariez en régime de communauté), soit à une "société d'acquêts" (si vous vous mariez en séparation de biens).
De cette manière, au premier décès, 50 % de l'appartement tombe dans la succession du décédé, sur lequel le survivant a un droit d'usufruit.
Si votre mari décède en premier, vous gardez l'usufruit des 50 %, ainsi que vos 50 %.
A votre décès, vos beaux-enfants récupèrent sans droits, en pleine propriété, les 50 % de votre mari. Et si vous leur avez fait un testatment, ils peuvent récupérer vos 50 % mais toujours en payant 60 % de droits sur cette partie-là.

(on n'a réglé qu'une partie du problème....)

b) prévoir, dans votre contrat de mariage, une clause de répartition INEGALITAIRE (vous avez le droit de le faire = liberté des conventions matrimoniales), qui prévoit, en cas de dissolution de la communauté (par décès seulement, pas par divorce..!.) que la nue-propriété ira à votre mari et l'usufruit à vous (dans tous les cas, quelquesoit l'ordre des décès, et sans "récompense").
De cette manière, si il décède en premier, la nue propriété de 100 % de l'appartement tombe dans sa succession, et vous gardez l'usufruit. A votre décès, tout revient à vos beaux-enfants.

Il n'y a plus de droits à payer entre vous et eux (ils peuvent en avoir sur la succession de leur père, en fonction de son montant, mais ça, c'est autre chose)

Le seul inconvénient pour vous est que, en tant qu'usufruitière, vous ne pourrez pas vendre l'appartement sans leur accord...

c) idem ci-dessus, mais en apportant d'abord l'appartement à une SCI que vous constituez, dont vous êtes gérante statutaire, et dont vous gardez l'usufruit DES PARTS, et dont vous apportez sulement la Nue-propriété DES PARTS à votre communauté lors du mariage (avec clause de répartition inégalitaire comme ci-dessus)

Mêmes effets que ci-dessus (transmission sans droits à payer aux beaux-enfants), mais vous gardez le controle total, donc vous pourrez à tout moment (même aprés le décès de votre mari et transmission de la nue-propriété des parts à ses enfants) décider de vendre, à l'intérieur de la SCI, l'appartement, pour en racheter un autre par exemple....


Vous pouvez effectivement aussi constituer une SCI et leur vendre les parts, mais dans ce cas, ils doivent vous acheter (et sortir l'argent).
Avec les avantges matrimoniaux (ci-dessus), vous leur transmettrez gratuitement, et sans droits, tout en gardant le controle....

[chrissie]

merci bcp pour votre réponse.

J'aurais quelques précisions à vous demander :

b) est-ce que c'est OK même si on fait un mariage en séparation de biens ?
car mon concubin est garagiste et ne veut pas que le fisc ou autre
puisse éventuellement toucher à nos biens...

donc, la nue-propriété ne va au conjoint survivant qu'APRES le décés de l'autre ? tant qu'on est vivant, on est en séparation de biens (et éventuellement, les biens sont intouchables (par le fisc ou autre...)?

et si on décède tous les deux ensemble (accident de voiture par ex)?

et si je décède en premier ?

- par contre, si on reste en concubinage, il n'y a rien à faire, je suppose ?

- dernière question : si on achète un autre appartement en indivision (50/50) maintenant en étant concubins, on peut faire la même chose (clause inégalitaire) une fois mariés ?

Merci bcp de toutes vos réponses, qui nous aident bien...

[PhGr]

Bonjour,

Pour vous répondre :
quel age avez vous (vous et votre futur mari) ?
La valeur (à peu près) de l'appartement n° 1
et de l'appartement n° 2 ?

[chrissie]

merci de votre réponse.

J'ai 44 ans et mon futur mari 48 ans

le 1er appartement a une valeur de 100 000 €

Le 2ème que nous voulons acheter vaut 60 000 €


Et mon concubin peut-il acheter le studio que nous voulons acheter, en nue-propriété seulement ?


J'en profite pour vous soumettre également une autre question par rapport aux enfants qui hériteraient 100% de la nue propriété :
- ils sont fâchés avec leur mère qui essaye par tous les moyens de leur prendre de l'argent (sous prétexte qu'elle n'a pas assez pour vivre etc...)
Est-ce que celle-ci peut demander une obligation alimentaire sur la nue-propriété ?

[PhGr]

Bonjour

Pour répondre à vos différentes questions :

a) Oui, le schéma ci-dessus marcherait en régime de séparation. Pour cela il faudra une "société d'acquêts" (c'est en fait une simple clause du contrat de mariage) dans laquelle vous mettez la nue-propriété(= variante par rapport à mon premier post) de l'appartement (ou la nue-propriété des parts de la SCI).

Le problème est que cette société d'acquêts est une sorte de "communauté sur mesure" dans le cadre d'un régime de séparation, ....et comme telle, reste soumise aux poursuites éventuelles des créanciers de votre mari (comme dans un régime de communauté...).

....Ceci, dit, si vous n'y mettez que la nue-propriété (NP) de l'immeuble (ou des parts de la SCI), vous en réduisez fortement l'attrait pour les créanciers ! (qui ne pourront que "subir" votre usufruit... sans pouvoir l'annuler...)... a vous de mesurer le risque par rapport à l'intérêt du schéma...

Note : si vous décédez en premier, votre usufruit s'éteint, et votre mari garde la pleine propriété dans le cadre de la dissolution du mariage

b) Une autre solution (alternative) serait que, aprés votre mariage (et avant vos 51 ans), vous fassiez la donation à votre mari de la NP de l'appartement (ou NP des parts de la SCI constituée). Cette NP vaut (vu votre age) 40 000 euros. Les donations de biens présents entre époux ne sont pas taxées en-dessous de 76 988 euros.
Quelques mois aprés (si possible 1 an ou 2 pour éviter le risque fiscal...et si il n'y a pas de risques du coté des créanciers de votre mari....), celui-ci fait la donation de cette même NP à ses enfants. (non taxation en-dessous de 151 950 euros par enfant).

Avantages : pas de droits à payer. la NP ne reste pas dans le patrimoine de votre mari ni dans sa succession (hormis pendant quelques mois ou 1 ans ou 2), donc pas de risques des créanciers.
Inconvénients : la NP est définitivement transmise aux enfants (même si vous divorcez !). Alors que dans le premier schéma, vous pouvez aussi prévoir que vous la récupérez en cas de divorce....

c) Sur l'autre appartement (que vous pouvez acquérir soit en indivision 50 % / 50 %, soit en démembrement usufruit / nue-propriété) vous pouvez appliquer, en principe un schéma similaire (avec donation par le père de sa nue-propriété aux enfants, s'il veut la sortir de son patrimoine saisissable...*

* Sauf bien sur s'il est déja trés endetté ou objet de poursuites et que tout cela puisse être requalifié de manoeuvres visant à organiser son insolvabilité..!!..

d) Je ne pense pas (à vérifier..?..) que la propriété de la nue-propriété des enfants puisse être prise en compte dans le cadre d'une obligation alimentaire éventuelle des enfants. (l'obligation alimentaire est fixée par rapport à des moyens, c'est à dire des revenus. Or, la nue-propriété n'en apporte aucun...!)

[chrissie]

bonjour,

Merci infiniment pour toutes vos réponses. Ca nous aide énormément à démêler tout ça...

Je voudrais être bien sûre d'avoir tout compris :


1) - Donc, si nous nous marions en séparations de biens, nous devons faire une clause dans le contrat de mariage : mettre la nue-propriété de mon appartement dans une société d'aquêts : c'est-à-dire mettre la nue-proriété au nom de mon mari ?

- Pour l'instant, nous n'avons aucun problème mais si un jour, nous en avons pour une raison ou une autre, et que le fisc ou autre veut faire une saisie, il ne pourrait pas car mon mari n'aurait que la nue-propriété ?

- quelle est la différence entre la clause "société d'aquêts" et la clause de répartition inégalitaire ?

- est-ce que dans la société d'aquêts, le nue-propriété lui appartient déjà de son vivant ?
mais dans la clause inégalitaire, ce n'est qu'à son décés ?
ou peut-on mettre cette clause inégalitaire en étant en "séparations de biens", c'est-à-dire qu'il n'ait la nue-propriété qu'à son décés ?

- si dans la société d'aquêts, il a la nue-propriété, est-il obligé de faire la donation à ses enfants de son vivant ou cette N.P. ira aux enfants lors de la succession ?
et dans la succession, y-a-til des frais ou aucun frais par rapport à la donation ?

- et si nous décédons tous les 2 en même temps (accident de voiture) ?

- est-ce qu'on peut faire la même chose en étant juste pacsés ?

2) pour l'appartement que nous voulons acheter ensemble, je peux donc acheter que l'usufruit et lui, que la nue-propriété ?
et nous sommes en indivision ?

Merci donc de vos réponses.

[PhGr]

Bonjour

a) la société d'acquêts est une simple clause de votre contrat de mariage. C'est une sorte de "communauté sur mesure" (une sorte de co-propriété, ou indivision) dans un régime de séparation de bien. C'est une coquille vide, une enveloppe, dans laquelle vous mettez les biens que vous voulez. (et je vous propose d'y mettre la NP de l'appartement ou des parts de la SCI). Tant que le mariage dure, il y a 3 masses de biens : vous avez chacun vos biens propres de votre coté, et ensemble la société d'acquêts et les biens qui sont dedans

b) c'est pour cela que la société d'acquêts reste pendant le mariage un bien appartenant pour partie à votre mari, donc saisissable par ses créanciers...La NP resterait donc bien saisissable. Mais l'intérêt pour un créancier est limité, puis que vous aurez gardé l'usufruit, donc le créancier ne pourrait rien faire avant votre décès. (mais cela reste un risque..!.)

c) la clause inégalitaire est un mode de partage de ce qu'il y a dans la société d'acquêts lorsque le mariage est dissous (par divorce ou décès). Sans clause inégalitaire, on partagerait simplement le contenu de la société d'acquêts en 2.
Cette clause permet de faire "basculer" la nue propriété dans la succession de votre mari, donc à ses enfants. (alors que si vous leur transmettiez directement, il y aurait 60 % de droits).

d) Il y aura des frais (droits) à la succession, si la part d'héritage de chacun des enfants (sur tout le patrimoine de leur père, y compris cette NP) est supérieure à 151 950 euros. Vous même ne paierez rien sur votre part.

e) En cas de décés simultanés, on liquidera la communauté comme prévu, soit l'usufruit pour vous (donc rien) et la NP (donc la pleine propriété) dans la succession de votre mari (donc à ses enfants)

f) non le pacs ne marche pas (pas de possibilité de faire une société d'acquêts dans le pacs)

g) si vous achetez vous l'usufruit et lui la nue-propriété vous êtes en démembrement.
Acheter en indivision, c'est simplement acheter ensemble, à 50 % / 50 %, par exemple.
Mais attention, il est dans les 2 cas propriétaire d'un droit saisissable par ses créanciers...

[chrissie]

merci bcp pour vos réponses.

Nous avons décidé d'acheter le studio en démembrement.
J'achèterai l'usufruit et mon concubin et ses enfants achètent la nue-propriété (il met un apport de % et les enfants 5% chacun).
L'appartement (sans frais de notaire ni d'agence) vaut 48 000 €

Je voudrais être sûre d'avoir tout compris :

vu mon âge (44 ans), l'usufruit vaut 60%
et la nue-propriété 40% (âge de mon concubin 48 ans, les enfants ont 22 et 26 ans)
Est-ce exact ?

et si mon concubin décède en premier, sa nue-propriété ira en succession à ses enfants, n'est-ce pas ? et à mon décès, mon usufruit s'éteint et donc les enfants ont la pleine propriété ?

la nue-propriété est saisissable mais vu que c'est moi qui ait l'usufruit, il faut qu'on attende mon décés pour pour vendre le studio ? donc, ça réduit les risques, n'est--ce pas ?

donc, pour l'instant, cette solution nous convient parfaitement.

y-a-t-il quand même des inconvénients ?
(à part que si je veux vendre, je ne peux pas le faire sans l'accord de ceux qui ont la nue-propriété, mais ceux qui ont la nue-propriété ne peuvent pas vendre non plus ans mon accord tant que j'ai l'usufruit ?)

est-ce que ça peut faire "louche" aux impôts qu'on achète comme ça ?
car la raison en est que mon concubin a exactement l'apport pour n'acheter que la NP et moi je peux acheter l'usufruit en faisant un petit prêt de 15000 € (accepté sans problème par ma banque -lui, aurait plus de mal à obtenir un prêt)...

merci de vos réponses.

[PhGr]

Vous avez tout compris

Oui à vos 3 premières questions

Au niveau des inconvénients (relatifs) d'acheter ainsi , il faut ausi préciser que c'est à l'usufruitier de payer les charges du studio (taxe foncière, taxe d'habitation, charges d'entretien, etc... (mais c'est aussi lui qui perçoit les revenus si le studio est loué...)

Au niveau des impots, non, je ne vois pas de raisons de remise en cause...(ils ne sont pas lésés, vous achetez au prix normal en payant les droits d'enregistrement normaux, et la nue-propriété sera bien déclarée dans la succession de votre concubin....)